어반시티 계약서에서 먼저 확인할 세 곳: 계약 주체, 납입 계좌, 환불 조항

용인시청역 인근 역북동 어반시티 민간임대 계약서를 꺼내 보신 분이 많습니다. 그런데 열 장이 넘는 문서를 처음부터 읽어도 무엇이 중요한지 가려내기가 어렵습니다. 이 글은 계약서에서 먼저 볼 세 곳을 짚습니다. 이 세 곳이 이후 절차의 방향을 가르기 때문입니다.

왜 하필 세 곳인가

반환을 요구할 때 결국 세 가지 질문에 답해야 합니다. 누구에게 요구하는가, 돈이 어디로 갔는가, 무슨 근거로 요구하는가입니다. 계약 주체는 첫 번째에, 납입 계좌는 두 번째에, 환불 조항은 세 번째에 대응합니다.

세 곳을 확인하면 본인의 상황을 남에게 설명할 수 있게 됩니다. 접수 화면에서 묻는 항목도, 상담에서 가장 먼저 확인하는 것도 이 세 가지입니다.

첫째, 계약 주체

계약서 첫 장과 서명란을 봅니다. 상대방이 누구로 적혀 있는지가 핵심입니다.

• 상대방의 형태. 주식회사인지, 조합이나 위원회 같은 단체인지 확인합니다. 단체라면 법인으로 등기된 곳인지 아닌지에 따라 재산 처분과 의사결정 절차가 달라집니다. 이 차이는 안심보장증서의 효력은 어디서 갈리는가에서 다룬 총회 의결 문제로 이어집니다.
• 서명한 사람의 자격. 대표자로 서명했는지, 대리인으로 서명했는지 봅니다.
• 홍보 주체와 계약 주체가 같은지. 상담과 홍보를 한 곳과 계약서에 적힌 상대방이 다른 경우가 있습니다. 홍보물, 명함, 안내문에 나온 이름과 계약서의 이름을 나란히 놓아 보십시오.

여기서 함께 확인할 것이 본인의 지위입니다. 계약서가 나를 임차인으로 부르는지, 출자자나 회원으로 부르는지 봅니다. 납입한 돈의 명목도 같이 봅니다. 임대보증금이나 임차료로 적혀 있는지, 출자금·가입비·업무추진비로 적혀 있는지에 따라 상대방이 펼 수 있는 주장이 달라집니다.

납입 명목이 출자금이나 가입비로 되어 있으면 상대방은 이를 근거로 투자자 또는 회원 지위를 주장할 수 있습니다. 다만 그것으로 끝나지 않습니다. 가입 당시 설명이 임차인 모집처럼 이루어졌는지, 분양전환 가능성과 환불 조건을 어떻게 안내했는지, 실제 사업 진행 단계가 설명과 달랐는지에 따라 계약 취소와 원상회복 청구 또는 출자금 반환 주장이 검토될 수 있습니다.

둘째, 납입 계좌

계약서에 입금 계좌가 적혀 있다면 그 명의를 확인합니다. 그리고 실제로 송금한 내역의 받는 사람과 대조합니다.

두 가지가 다를 수 있습니다. 계약서에는 한 곳이 적혀 있는데 실제로는 다른 계좌로 보냈거나, 회차마다 계좌가 달랐을 수 있습니다. 이런 차이 자체가 확인해야 할 사실입니다.

계좌 명의가 중요한 이유는 계약 상대방과 자금을 보관하는 주체가 갈릴 수 있기 때문입니다. 신탁 명의 계좌로 납입했다면, 판결을 받은 뒤 회수를 시도할 때 그 자금 보관 주체를 상대로 계좌 압류와 추심 가능성을 검토하게 됩니다. 이 단계는 분담금 반환 절차 단계별 정리의 뒷부분에 해당합니다. 신탁사가 판결 없이 직접 환불한 사례는 확인된 바 없습니다.

정리해 둘 것은 다음과 같습니다.

셋째, 환불 조항

계약서에서 해지, 해제, 반환, 환불이라는 말이 나오는 조항을 모두 찾습니다. 뒤쪽 특약 사항에 숨어 있는 경우가 많으니 마지막 장까지 봅니다.

• 어떤 경우에 돌려준다고 적혀 있는가. 사업이 무산된 경우, 인허가를 받지 못한 경우, 일정 기간 안에 착공하지 못한 경우처럼 조건이 붙어 있는지 확인합니다.
• 얼마를 돌려준다고 적혀 있는가. 전액인지, 공제 후 잔액인지 봅니다. 위약금, 업무추진비, 수수료 같은 공제 항목이 적혀 있다면 그 근거 조항을 표시해 둡니다. 상대방이 반환 자체는 인정하면서 공제를 주장하는 경우가 있습니다.
• 별도 문서와 어긋나지 않는가. 안심보장증서나 환불확약서를 따로 받으셨다면 계약서 본문의 환불 조항과 비교합니다. 두 문서가 다른 말을 하고 있다면 그 자체가 중요한 사실입니다.
• 언제까지 요구해야 하는가. 기한이나 통지 방법이 정해져 있는지 봅니다.

세 곳이 서로 어긋날 때

세 곳을 다 보고 나면 어긋나는 지점이 보이는 경우가 있습니다. 상담에서 들은 설명과 계약서의 문구가 다르거나, 계약서의 계약 상대방과 실제 돈을 받은 곳이 다르거나, 계약서의 환불 조항과 따로 받은 증서의 내용이 다른 경우입니다.

이런 불일치는 흠이 아니라 자료입니다. 어느 쪽이 맞는지를 다투는 것이 이후 절차의 내용이 되기 때문입니다. 불일치를 발견하시면 지우거나 정리하지 마시고 그대로 기록해 두십시오.

상대방에게 설명을 요구할 때는 구두로 묻지 말고 서면으로 요청하시는 편이 낫습니다. 방법은 "해지가 안 됩니다"라는 답을 들었다면에 적어 두었습니다.

계약서를 사진으로 남기고 보낼 때

계약서를 상담이나 접수에 쓰실 때는 아래를 지켜 주십시오.

• 원본은 넘기지 않습니다. 사본이나 사진으로 충분합니다. 원본은 본인이 보관합니다.
• 모든 장을 찍습니다. 표지와 서명란, 특약 사항, 별지까지 빠짐없이 촬영합니다. 한 장이라도 빠지면 판단이 달라질 수 있습니다.
• 글자가 읽히게 찍습니다. 밝은 곳에서 문서를 평평하게 펴고, 네 모서리가 화면에 들어오게 찍습니다.
• 다른 사람의 개인정보는 가립니다. 본인 외 계약자의 이름과 연락처, 동호수처럼 제3자를 특정할 수 있는 부분은 가려서 보내 주십시오.
• 파일 이름에 개인정보를 넣지 않습니다. 이름이나 전화번호 대신 날짜와 장수로 적습니다.

접수 화면에서는 계약서를 바로 올리지 않습니다. 보유 자료 항목에 무엇을 가지고 있는지만 선택하시면 되고, 실제 자료는 담당자가 연락드린 뒤 안내에 따라 전달하시면 됩니다.

정리

계약서를 처음부터 끝까지 읽지 않으셔도 됩니다. 상대방이 누구인지, 돈이 어디로 갔는지, 어떤 조건에서 돌려준다고 적혀 있는지 세 가지만 찾아 적어 두십시오. 그 메모가 있으면 이후 어떤 절차로 가든 출발점이 됩니다.